余丰慧:2018,有需求的上,想炒房的撤!

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2017-12-26 06:57

  文 | 余丰慧

  

住建部长三句话道出2018年房地产调控要微调:满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。这被概括为:实行差别化调控政策。

目睹中国十几年房地产调控政策的人士会发出疑问,这不是一贯的房地产调控政策吗?确实不错,但是从2016年底到2017年全年,这一年来调控政策不断升级,特别是2017年后半年以来几乎不再提及满足首套房需求,更不提及支持改善型需求了。

一个表现就是,商业银行对于首套房贷款优惠利率基本全部取消,甚至上浮到基准利率的1.08倍,相当于二套房以上的惩罚性利率。全国已经有很多商业银行停止住房贷款发放。什么满足首套房需要根本谈不上。当然,支持改善型住房需求根本不再强调。也就是说从需求端看,基本被彻底遏制住了。一个观点是,无论什么需求都对房价助推作用较大,先把需要遏制住,先让房价稳定或下降下来再说。这是这段时间普遍猜测的高压式调控意图。

如果2018年重新强调执行差异化住房调控政策,与2017年相比,起码从需求端看是大大放松了,说是调控政策微调,倒不如说是一个较大调整。

大家最关心的是对房价的影响,即2018年房价是涨还是跌?

本君给出的判断是,如果按照满足首套刚需,支持改善型需求,遏制投机炒房的需求端调控政策的话,那么,2018年房价必涨无疑。因为,刚需与改善型需求在2017年被压抑一年了,此前本君多次强调过一旦调控政策稍有松懈,房价就会报复性反弹。满足首套房刚需,支持改善型需求,就是从需求端微调放松了。

什么是改善型需求?就是两套以上住房需求。也就是说2018年城市居民允许在拥有一套房基础上再购买第二套以上改善型住房。支持改善型需求,就是支持二套以上住房需求,就是支持城市居民二次置业。一下子将首套房与改善型需求在2018年都释放出来,对房价的助推作用非常之大。如果包括进城务工在满足纳税、居住半年以上人口的改善型需求,那么2018年释放的住房需求非常之大的。被压抑的刚需、改善型需求被放出来后,房价能不涨吗?

从历史上看,2008年为了应对金融危机,中国放宽了房地产政策,就是在那时提出了改善型需求的概念,就是那时要求支持改善型需求的。此后房价就开始野马般的狂奔,直到今天。当然,这么多年房地产调控政策年年出台,而房价基本是年年上涨。不是调控政策不管用,而是不能一以贯之、屡次反复,调控政策的公信力丧失殆尽。

2008年金融危机前的房地产调控政策被一场全球金融危机的爆发彻底放水,导致房价暴涨。2011年出台严厉调控政策后,房价稳定指日可待,却被2013年彻底放开放松调控政策后导致房价再次报复性上涨。这次房价暴涨势头已经被遏制住,放开改善型需求后,是否再次上涨,回答应该是肯定的。

刚刚结束的中央经济工作会议在谈到房地产调控时,突然提出“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,后来中财办有关人士,住建部都多次强调保持调控政策的连续性和稳定性,原来是给放松需求埋下伏笔。

不出意料的话,接着一系列政策都会跟进,包括税收政策、房贷政策、行政手段的限购政策都应该很快会做出调整。房贷政策由2017年的几乎停滞下来,转变为满足首套房刚需并采取优惠利率等系列优惠政策,支持二套以上住房的房贷、公积金贷款等都会做出政策调整。银行有积极发放住房贷款的积极性。因为在资产配置荒时期,商业银行把房贷视为优质客户、优质信贷。

税收政策也有可能在首套房需要与第二套以上住房需求上做出相应调整,比如降低交易过户税率以及缩短优惠税率持有时间等。限购限售政策都会做出改善,特别是一些地方比较极端的调控政策比如限购两套房政策,限售政策等应该会取消。土地政策上加大供给力度是2018年的必选项。整个房地产开发也将会再次复苏繁荣甚至很快火爆起来的。全国各个城市房价或迎来又一次上涨。

作为城市市民首套房需求是不能等待的,一定要果断出手,资金实力雄厚者开始着手二次置业也不能再犹豫。当然,投机性炒房绝对不能染指,小打小闹的投资购房需求谨慎小心一点即可!

  思考题:如果2018年房价报复性反弹,你会因为今年没有抄底而后悔吗?还是保持一颗佛系的心,由它涨吧~

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