【中国蓝筹物业年会】人民大学毛寿龙:我们为什么十年就要搬一次家?

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2017-11-01 14:10

  

  经济观察网 记者 杨依依9月26日由《经济观察报》主办的“中国蓝筹物业年会”上,人民大学公共政策研究院执行院长毛寿龙称,物业公司可以做最简单的事情与居民搞好关系,专业治理模式要与原始权利人对接。

  以下内容据毛寿龙演讲整理:

  大家知道中国经济成长非常快,很短的时间有了千万富豪,千万富豪大部分资产是房产。

  中国拥有最好房产的是哪些人?不见得一定是城里人,农村的人我见到他们的房子更好、更大,而且他们还有土地。但这些拥有土地和更大房子的人,或者说拥有更好环境房子的人,他们的房子并不是很值钱,并没有变成富豪。

  为什么城市的房产价值越来越高,我觉得跟它治理秩序有很大关系。开发商在中国的城市形成或者说创造了一个崭新的社会治理结构。

  不同的开发商,或者同一个开发商经过十多年,二十年运作,房子的价值是很不一样的。

  中国很多人买了第一批房子以后,住进去十年以后一定要搬出来,住到新的小区去,2001年买的房子5000块钱,2010年买的房子两三万块钱,现在买的房子五六万块钱,十万块钱。

  为什么我们必须十年搬一次家?这里面有一个治理上的差别,这个差别也就是开发商形成了一个权利人的治理结构。

  物业从开发商手里继承了前期物业和形成了新的物业治理结构以后会发现,出现了非常非常多的问题,最核心的问题,物业费的问题。

  物业费能不能维持小区十年后的价值,这一点我觉得就目前来讲是具有挑战性的。

  此外,当业主觉醒了以后,根据《物业管理条例》《物权法》,20%以上的小区形成了真正的权利人,他开始要这要那,有一个不满意就想把物业赶走,往往是对车库不满意,对小区里共有房产产权归属不满意。

  我曾经见过济南的一个小区,业主把物业赶走,他们自己来做物业,做了十年,决定不做了,为什么?因为物业费涨不上去。

  物业公司如何避免小区的衰落和衰败?要小区运营规律。比如说当权利人真正起来以后,作为前期物业,大家都认为物业就是这个地方的权利人,但实际上不是,你是契约权利人,是通过契约获得的权利。

  如何避免这里面的一些集体行动的困境?物业是以专业的方式在小区里形成一个专业治理模式,需要和原始的权利人搞好关系,而且需要跟据国家的法律,还有其他各个方面的政策,以及非常复杂社区治理结构对接在一起。

  目前,我们的治理者和原始权利人一旦发生冲突,小区的物业就被赶走,这中间出现过非常多的冲突。

  物业公司怎么跟小区里的居民搞好关系?有一些做得非常好的案例,其实很简单,就是去做环保,比如垃圾分类,垃圾分类相对来讲难度比较大,因为本身跟治理结构有关系,但是物业提供专业帮助以后,垃圾分类会做得非常好,以此为契机可以做其他更多的东西。

  物业的钱,来源并不一定是业主,还可以来自于政府相关的公共服务,物业可以推动和兼容其他各个方面的设备供应。

  业主是真正的权利人,物业只是契约权利人。所以我们说,物业要各个方面创新,要回到本源,我们刚开始的起点是非常好的,开发商创造一个最崭新的治理结构,但这个治理结构慢慢地会碎片化,或者说变成一个原始的权利人的治理,但原始权利人的专业治理非常欠缺,物业被夹在中间。

  如果做得好的话,会让城市在小区这个层次一直保持活力,能够自我更新,自我创造,自我发展,甚至是让一些正在衰落的小区进入发展的新轨道,在这个时候,物业任重道远,责任重大。

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